Новостройка в Грузии:
юридическая сторона
Как оформить покупку на этапе стройки так, чтобы деньги были защищены: договоры, регистрация права, уступка и что делать, если застройщик подвёл.
Почему здесь
всё держится на договоре
В отличие от России или Казахстана, в Грузии нет специального закона о дольщиках. Отношения с застройщиком строятся на общих нормах Гражданского кодекса.
- Нет фонда защиты дольщиков и эскроу — деньги идут напрямую застройщику.
- Право собственности на квартиру регистрируют только после официальной сдачи дома в эксплуатацию.
- До этого момента отношения оформляют предварительным договором, а вашу позицию усиливает регистрация права будущей собственности.
Проверьте застройщика
и объект
Большинство проблем отсекается ещё до подписания — если потратить день на проверку.
Два договора:
сначала один, потом другой
Покупка новостройки почти всегда идёт в две стадии. Важно понимать, что каждая из них значит.
Что обязательно
прописать в договоре
Законной неустойки в Грузии нет — поэтому всё, чем вы потом сможете давить на застройщика, должно быть в договоре заранее.
Зарегистрируйте право
будущей собственности
Пока дом строится, вы ещё не собственник. Но есть инструмент, который закрепляет вашу будущую квартиру именно за вами.
- На основании предварительного договора в Публичном реестре можно зарегистрировать право будущей собственности.
- Это главная защита от ситуации, когда одну квартиру продают двум людям.
- Договор подписывается в простой письменной форме в присутствии регистратора.
- Если действуете по доверенности, выданной за границей, — договору нужна нотариальная форма.
Уступка прав до сдачи дома
Квартиру в недостроенном доме можно продать — но технически вы продаёте не квартиру, а своё право по договору.
- Оформляется соглашением об уступке прав и обязанностей по предварительному договору.
- Обычно это трёхсторонняя сделка: застройщик + первоначальный покупатель + новый покупатель.
- Нужно согласие застройщика, если право уступки прямо не разрешено в исходном договоре.
- Если право уже зарегистрировано в реестре — уступку тоже нужно зарегистрировать.
Какие налоги
при покупке
Хорошая новость: сама покупка недвижимости в Грузии налогом не облагается. Платежи появляются позже.
- Налога на покупку нет — ни на новостройку, ни на вторичку.
- Уступка прав в первые 2 года — подоходный налог 20% с разницы между суммой уступки и тем, что вы заплатили застройщику.
- Налог на имущество появляется после регистрации собственности — но семьи с годовым доходом до 40 000 ₾ от него освобождены.
Два главных риска
и что делать
Чаще всего проблем две: дом долго не сдают или сдают с браком. По каждой есть понятный порядок действий — если в договоре всё прописано заранее.
Что читать дальше
Сделка — только часть пути. Рядом лежит то, что читают до неё и сразу после.
Проверим вашу
сделку и договор
Перед тем как подписывать предварительный договор — покажите его нам. Проверим застройщика, разберём условия, подскажем, что добавить, и поможем зарегистрировать право будущей собственности.
Наша услуга для Вас бесплатна — нашу работу оплачивает застройщик, которого выберете именно Вы.
Материал носит ознакомительный характер и объясняет общие принципы простыми словами. Он не заменяет юридическую консультацию. Условия конкретной сделки, законодательство и практика могут отличаться — перед подписанием договора обратитесь к юристу.