Иностранец может купить квартиру в Грузии без ВНЖ. Для проживания и налогов действуют отдельные правила: стоимость покупки не гарантирует ВНЖ, а налог с аренды считают иначе, чем налог с продажи.
Мы — Алёна и Алексей, «Квадраты у моря». Помогаем выбирать новостройки в Батуми. В этой статье собрали, что нужно знать о документах до покупки и переезда: как оформляют собственность, когда квартира подходит для ВНЖ и какие налоги платит владелец. Отдельно объясним, когда может понадобиться ИП. Условия проверены по официальным источникам на 20 октября 2026 года.
- Купить обычную квартиру можно без ВНЖ. Для нового ВНЖ через недвижимость нужна оценка выше $150 000.
- Собственная квартира и ИП ещё не решают вопрос с правом на работу.
- Ставку 1% получают при выполнении условий малого бизнеса. НДС считают отдельно.
- У квартиры бывают налоги с аренды, продажи и владения. Для льготы по налогу на имущество в 2026 году смотрят на семейный доход за прошлый год: порог теперь 100 000 лари, земля считается отдельно.
1. Купить квартиру можно без ВНЖ — сначала проверьте, что именно вам продают
Обычная квартира или коммерческое помещение могут принадлежать иностранцу. Для покупки не нужно заранее получать гражданство Грузии. Сельскохозяйственная земля — отдельный случай: для иностранцев её приобретение ограничено, а исключения определены законом.
Поэтому при покупке дома с участком первым делом нужно узнать назначение земли. Слова «здесь можно построить дом» и «это несельскохозяйственный участок» означают разные вещи. Смотрите запись в реестре.
Публичный реестр — государственная база, где записано, кому принадлежит недвижимость и какие ограничения с ней связаны. Кадастровый код — номер объекта в этой базе. Он помогает найти нужную квартиру или участок и не перепутать их с соседними.
Для перехода права собственности на недвижимость нужны письменная сделка и регистрация в реестре. Подпись под договором и перевод денег сами по себе не заменяют эту регистрацию. Основание: статья 183 Гражданского кодекса.
- 1Запросите кадастровый код и свежую выписку
Сверьте собственника, адрес, площадь и назначение объекта. Убедитесь, что продавец вправе заключать сделку.
- 2Проверьте ограничения
При ипотеке объект находится в залоге. Арест или запрет на продажу может помешать сделке. Порядок снятия ограничений должен быть понятен до оплаты.
- 3Прочитайте условия расчёта и передачи
Когда переводятся деньги, что именно вы получаете, когда передают квартиру и кто оплачивает регистрацию. При переводе через банк заранее выясните, какие документы о деньгах он запросит.
- 4Проверьте результат регистрации
После оформления получите выписку и убедитесь, что право записано на вас и условия регистрации соответствуют договору.
У квартиры в строящемся доме есть дополнительный вопрос: что существует юридически на день покупки? Готовый объект, зарегистрированное право на будущую квартиру или только обязательство застройщика передать её позднее. Это нужно выяснить по документам конкретного проекта.
Попросите разрешение на строительство, сведения о земле и образец договора. В договоре найдите срок передачи, состояние квартиры, порядок подключения коммуникаций, ответственность за задержку и условия возврата денег. Отдельно проверьте плату за обслуживание и обязательства перед управляющей компанией.
Квартира и апартамент могут выглядеть одинаково на фотографиях. Для документов имеют значение назначение помещения, запись в реестре и условия его использования. По рекламному названию нельзя заранее определить ни налоги, ни возможность получить ВНЖ.
2. Для ВНЖ через недвижимость нужна оценка выше $150 000
ВНЖ — вид на жительство, то есть разрешение жить в стране на определённом основании. Владение квартирой и ВНЖ оформляются отдельно. Можно купить жильё для отдыха и не подавать заявление на ВНЖ, если вы соблюдаете разрешённый срок пребывания.
Для нового краткосрочного ВНЖ через недвижимость закон устанавливает порог: рыночная стоимость объекта должна превышать $150 000 в эквиваленте лари. Сельскохозяйственная земля для этого основания не подходит. Стоимость подтверждает сертифицированный оценщик организации, аккредитованной в установленном порядке. Основание: статья 15(j) закона о правовом положении иностранцев.
То есть $150 000 ровно и «выше $150 000» — разные условия. И цена в договоре может отличаться от суммы, которую подтвердит оценщик.
Цена в договоре — $155 000
- Сама по себе эта сумма ещё не подтверждает выполнение требования.
- Если оценка составит $148 000, порог не пройден.
Оценка — $158 000
- Требование к стоимости выполнено.
- Дальше рассматривают заявление и остальные условия. Выдача ВНЖ не становится автоматической.
Это условный пример, а не история покупателя. Его смысл — показать, почему вопрос об оценке нужно решить до сделки, если вы выбираете квартиру именно для ВНЖ.
Для подачи обычно готовят паспорт, его перевод на грузинский, заявление, фотографию, подтверждение собственности, отчёт об оценке и оплату сбора. Полный список, допустимый способ подачи и требования к оставшемуся сроку законного пребывания сверяйте для своего основания в Агентстве развития государственных сервисов. Официальная страница ВНЖ.
У супруга и детей собственника также предусмотрено это основание, но документы и заявления оформляют для каждого человека. Свидетельство о браке или рождении, выданное за границей, может потребовать апостиль либо легализацию и перевод.
Апостиль — специальное подтверждение подлинности официального документа для использования за границей. Нужен ли он именно вам, зависит от страны выдачи, документа и действующих соглашений.
Если у вас уже есть ВНЖ, вы его продлеваете или рассматриваете инвестиционное основание, проверьте условия отдельно. Здесь мы объясняем путь для новой подачи через недвижимость, а не все виды ВНЖ сразу.
Оплаченная бронь, первый взнос и обещание передать квартиру ещё не означают, что вы получили подходящее зарегистрированное право собственности. До подписания уточните, когда и какое право будет зарегистрировано и можно ли использовать его для подачи.
3. ИП можно открыть иностранцу — ставку 1% оформляют отдельно
ИП, или индивидуальный предприниматель, — человек, зарегистрированный для ведения бизнеса. Он отвечает по обязательствам своим имуществом. Если после переезда вы планируете оказывать услуги или вести другое дело, сначала проверьте, подходит ли вам этот способ работы и какие налоги придётся платить.
- 1Определите, чем будете зарабатывать
Запишите реальный вид деятельности и кто ваши клиенты. От этого зависят разрешения, налоговый режим и документы.
- 2Подготовьте документы для регистрации
Обычно потребуются удостоверение личности, данные об адресе и необходимые согласия. Точный пакет проверьте для своего случая.
- 3Настройте налоговый кабинет
Проверьте доступ в Revenue Service, зарегистрированные данные и доступные режимы. Статус малого бизнеса запрашивают отдельно.
- 4Подготовьте банковские документы
Банк проверяет деятельность и происхождение денег по своим процедурам. Регистрация ИП не гарантирует открытие счёта.
Часть регистрационных действий можно выполнить через представителя по доверенности. В доверенности должны быть нужные полномочия, а иностранному документу могут потребоваться подтверждение подлинности и грузинский перевод. Удалённая регистрация не гарантирует, что банковский счёт тоже откроют без вашего участия.
Регистрация ИП также не заменяет право на работу и основание для проживания. Для самостоятельной деятельности, которая подпадает под закон о трудовой миграции, эти условия проверяют отдельно. Основание: статьи 13³–13⁵ закона о трудовой миграции.
Статус малого бизнеса позволяет применять ставку 1% к подходящему доходу ИП. Он не предоставляется каждому ИП автоматически и не распространяется на любые поступления. Нужно проверить деятельность, источник дохода и исключения.
При обычном пороге 500 000 лари годового дохода от экономической деятельности превышение приводит к ставке 3% с начала месяца превышения до конца календарного года. Для отдельных туристических категорий предусмотрен иной порог. Основание: статьи 88–90 Налогового кодекса.
Условный расчёт: ИП получил за месяц 10 000 лари дохода, который полностью подходит под ставку 1%. Налог составит 100 лари. Расходы на аренду офиса или технику не уменьшают эту сумму так, как при налоге с прибыли. Отчётность и налог малого бизнеса подаются и уплачиваются ежемесячно, не позднее 15-го числа следующего месяца.
НДС расшифровывается как «налог на добавленную стоимость». Его считают отдельно. Обязательная регистрация по общему правилу возникает при превышении 100 000 лари облагаемых операций за любые последовательные 12 календарных месяцев. Облагаемые операции — продажи товаров или услуг, которые учитываются для этого налога. Это не лимит малого бизнеса и не обязательно календарный год. Ставка НДС — 18%.
Заявление на обязательную регистрацию по НДС подают не позднее двух рабочих дней после превышения, а обязанность начислять налог затрагивает уже операцию, которой превышен порог. Основание: статьи 165 и 166 Налогового кодекса.
4. У квартиры есть отдельные налоги: с аренды, продажи и владения
Фраза «в Грузии налог 1%» мало помогает владельцу квартиры. Аренда, продажа и сам факт владения рассматриваются по разным правилам. Даже если у собственника есть ИП, это не превращает все поступления от недвижимости в доход малого бизнеса.
| Ситуация | Основное правило | Что проверить |
|---|---|---|
| Физлицо сдаёт жилое помещение для проживания | 5% с дохода без вычета расходов при выполнении условий режима | Назначение помещения, цель аренды и необходимые регистрационные условия |
| Физлицо продаёт жилую квартиру с прибылью | Обычно 5% с положительной разницы | Документы о приобретении, срок владения и характер продажи |
| Жилая квартира была в собственности более двух лет | Предусмотрено освобождение дохода от продажи | Подходит ли объект и как считается срок именно в вашей сделке |
| Физлицо владеет недвижимостью, кроме земли | Освобождение зависит от семейного дохода; при отсутствии льготы ставка 0,8–1% | Доход семьи за предыдущий год, состав имущества и местная ставка |
Аренда. Если подходящий под режим доход составляет 1 500 лари, 5% — это 75 лари. В этом условном примере расходы на ремонт и обслуживание не вычитаются. Посуточное размещение туристов, гостиничные услуги и коммерческая аренда требуют отдельной проверки: обещать всем владельцам одну ставку нельзя. Основание: статья 81 Налогового кодекса.
Продажа. Допустим, подтверждённая стоимость покупки жилой квартиры — 200 000 лари, а цена продажи — 240 000. Положительная разница составляет 40 000 лари. Если применяется ставка 5% и нет освобождения, налог в этом упрощённом примере — 2 000 лари. При сделках в иностранной валюте расчёт в лари может дать другой результат: имеют значение курс и даты операций.
Льгота для жилой квартиры, которой владели более двух лет, прямо предусмотрена кодексом. Но её нельзя автоматически переносить на коммерческое помещение или любые права в строящемся доме. Основание: статья 82(1)(f) Налогового кодекса.
Для налога на имущество, декларируемого в 2026 году, порог освобождения физлиц повышен с 40 000 до 100 000 лари семейного дохода за предыдущий год. Земля в это освобождение не входит. Поэтому старые таблицы с порогом 40 000 лари для расчёта за 2026 год уже не подходят.
Доход семьи для этого налога считают по специальным правилам: он не всегда равен сумме переводов на ваш личный счёт. В частности, для малого бизнеса кодекс предусматривает особый порядок учёта дохода. При отсутствии освобождения ставка для имущества физлица, кроме земли, составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости. Основание: статьи 202 и 206 Налогового кодекса; разъяснение Revenue Service об изменении порога.
Условный пример за полный год владения: облагаемое имущество стоит 200 000 лари, доход семьи за предыдущий год выше 100 000 лари и других льгот нет. При ставке 0,8% налог составит 1 600 лари в год, при ставке 1% — 2 000 лари. Точная ставка зависит от муниципалитета; период владения и другие обстоятельства тоже проверяют для расчёта.
Для декларации 2026 года Revenue Service указывает срок 2 ноября. Это срок подачи декларации, а уплата налога — отдельное действие. Сумму и срок платежа проверьте в личном кабинете. Гражданство владельца само по себе не освобождает от налога.
Для начала определите свою цель: приезжать на отдых, жить постоянно, сдавать жильё или получать ВНЖ. После этого можно сравнивать конкретные квартиры и документы. Мы помогаем с выбором новостройки в Батуми: покажем варианты под вашу задачу, условия оплаты и расходы после покупки.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в Грузии без ВНЖ?
Да. Для покупки обычной квартиры ВНЖ не требуется. Законность и срок вашего пребывания в стране проверяются отдельно.
Дадут ли ВНЖ, если купить квартиру за $150 000?
Для нового краткосрочного ВНЖ через недвижимость закон требует рыночную оценку выше $150 000 в эквиваленте лари. Цена договора не заменяет оценку; остальные условия подачи также должны быть выполнены.
Каждый ИП в Грузии платит 1%?
Нет. Нужен статус малого бизнеса, а деятельность и доход должны подходить под его правила. Отдельно могут возникнуть другие налоги, включая НДС.
Сколько платить с аренды квартиры?
Для физлица, сдающего жилое помещение для проживания без вычета расходов, предусмотрена ставка 5% при выполнении условий. Посуточное размещение и коммерческое использование нужно проверять отдельно.
Какой порог семейного дохода действует для налога на имущество в 2026 году?
Для имущества физлиц, кроме земли, освобождение в декларировании 2026 года связано с семейным доходом за предыдущий год не выше 100 000 лари. Порог изменён осенью 2026 года; состав дохода считают по правилам Налогового кодекса.
Нужно ли приезжать в Грузию для регистрации бизнеса?
Некоторые действия можно выполнить через представителя по правильно оформленной доверенности. Банк может предъявить отдельные требования к открытию счёта и участию владельца.
