Налоги на недвижимость в Грузии: что платить в 2026 году

Налоги на недвижимость в Грузии зависят от того, что вы делаете с квартирой. За владение, сдачу в аренду и продажу действуют разные правила. Поэтому фраза «налогов почти нет» мало помогает, когда нужно посчитать расходы на свою квартиру.

Мы — Алёна и Алексей, «Квадраты у моря». Ниже разберём обычные ситуации владельца: когда платить, с какой суммы считать и какие документы сохранить. Правила проверены на 20 октября 2026 года. Все расчёты в примерах условные, суммы указаны в лари.

Сначала разделите три разных платежа

Представьте, что вы купили квартиру, год жили в ней сами, потом начали сдавать, а позже решили продать. Это три разные ситуации. Из того, что вы не платите налог за владение, не следует, что доход от аренды тоже освобождён.

Коммунальные платежи и обслуживание дома идут отдельно. Они могут начисляться даже тогда, когда налог на имущество равен нулю. Их мы разобрали в статье о расходах на квартиру в Батуми.

Налог на имущество: смотрим на доход семьи, а не на цену квартиры

В 2026 году порог освобождения увеличили с 40 000 до 100 000 лари. Смотрят, какой доход семья получила за 2025 год. Если доход, посчитанный по правилам этого налога, не больше 100 000 лари, платить налог на квартиру не нужно. Земля под это освобождение не попадает: её проверяют отдельно. Новое правило уже действует для декларации 2026 года. Сообщение налоговой службы.

100 000 лари — это не цена квартиры. Квартира может стоить дороже, а её владелец всё равно может иметь право на освобождение. И наоборот: у владельца недорогой студии может возникнуть налог, если доход семьи выше порога.

Если доход семьи выше порога, налог считают по ставке от 0,8% до 1% рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость — сколько квартира стоила бы при продаже на нужную для расчёта дату. Ставка зависит от того, где находится квартира. Проверить её для своего адреса можно в декларации и официальном калькуляторе налога.

Условный пример: для расчёта налога квартира оценена в 250 000 лари. Доход семьи выше порога, квартира принадлежала вам весь 2025 год, других льгот нет. При ставке 1% налог составит 2 500 лари, при 0,8% — 2 000 лари. Если квартира принадлежала вам только часть года, налог считают с учётом этого времени.

Чей доход складывают

Считать только заработок человека, на которого записана квартира, неправильно. Учитывают и других членов семьи: в том числе супруга и несовершеннолетних детей. В некоторых случаях в расчёт входят и другие родственники, если они живут с вами и ведут общее хозяйство. Поэтому сначала выясните, кого закон включает в вашу семью для этого налога.

Например, квартира записана на жену, которая не работает, а учитываемый доход мужа за год составил 120 000 лари. Отсутствие дохода у жены само по себе не даёт освобождения.

Доход здесь считают по отдельным правилам. Зарплату, деньги от аренды, заработок от бизнеса и подарки могут учитывать по-разному. Часть поступлений в расчёт не входит. Поэтому нельзя просто сложить все переводы на карту: не каждый перевод — новый доход. Проверить свои виды дохода можно в калькуляторе налоговой.

Если вы зарабатываете за пределами Грузии

Для иностранного владельца квартиры учитывают и доход семьи за пределами Грузии. Например, вы живёте в другой стране, там работаете, а в Батуми приезжаете только летом. Нельзя посчитать свой заработок нулевым только потому, что в Грузии вы ничего не получили.

При этом здесь мы выясняем, положено ли освобождение от налога на квартиру. Это ещё не означает, что Грузия требует повторно заплатить подоходный налог с вашей зарубежной зарплаты. У этого налога свои правила.

Гражданство, ВНЖ и налоговое резидентство — три разных понятия. Гражданство — к какой стране вы принадлежите. ВНЖ — документ, который даёт право жить в стране. Налоговое резидентство — статус, от которого зависят правила расчёта налогов.

Обычный критерий налогового резидентства — 183 дня или больше в Грузии за любые последовательные 12 календарных месяцев. Этот период должен закончиться в том году, за который определяют статус. То есть дни считают не обязательно с января по декабрь. Есть и специальные случаи. Само отсутствие ВНЖ не означает, что налогов за квартиру нет.

В кодексе есть исключение: если человек — гражданин Грузии, но не её налоговый резидент, для этого расчёта берут только доход из грузинских источников. На иностранца, который живёт за границей, это исключение автоматически не распространяется. Правила приведены в статьях 34 и 202 Налогового кодекса.

Если живёте на старые накопления и ничего не сдаёте

Потратить деньги, заработанные несколько лет назад, — не то же самое, что получить новый доход в прошлом году. Сама покупка квартиры на старые сбережения не превращает её цену в доход семьи за год.

Если у всей семьи нет дохода, который нужно включать в расчёт, и квартира не сдаётся, платить этот налог на квартиру не нужно. Но отсутствие вашей зарплаты ещё не означает, что нет заработка у супруга или других доходов семьи.

Например, вы снимаете деньги со старого вклада и тратите их на жизнь. Само снятие этих денег не становится новым доходом. А проценты, которые банк начислил за год, проверяют отдельно. Нужно ли при освобождении что-то подавать в налоговую, разберём ниже.

Какую стоимость квартиры указывать

Для декларации 2026 года нужна рыночная стоимость квартиры на конец 2025 года. Цена в старом договоре покупки может уже не подходить: квартира могла подорожать, получить ремонт или, наоборот, потерять в цене.

Сохраните документы, которые объясняют вашу оценку. Например, отчёт оценщика или сведения о похожих квартирах: в таком же доме, районе и состоянии. Одного случайного объявления недостаточно, чтобы доказать стоимость именно вашей квартиры.

Если дом ещё строится

Посмотрите, что записано в публичном реестре — государственной базе прав на недвижимость. Вы уже собственник или пока будущий собственник, которому застройщик должен передать квартиру? Один договор бронирования ещё не делает вас владельцем квартиры.

Но и по одной фразе «дом ещё не сдан» сделать вывод нельзя. Недостроенное помещение тоже может входить в имущество, за которое платят налог. Если собственность уже зарегистрирована на вас, нужно проверить доход семьи и льготы. Рассрочка или ипотека сами по себе от налога не освобождают.

То есть для ситуации «собственность зарегистрирована, ремонта нет, никто не живёт» ответ такой: отсутствие ремонта и жильцов само по себе льготу не даёт. Дальше смотрим на доход семьи, период владения и другие основания освобождения. Пока нет сдачи за деньги, нет арендного дохода; налог на имущество от этого не исчезает автоматически.

Аренда: когда работает ставка 5%

Если вы сдаёте жильё человеку для проживания и выполняете условия этого режима, налог составляет 5% с денег от аренды. Расходы из этой суммы не вычитают. Нельзя сначала убрать из расчёта стоимость ремонта, дивана и уборки, а потом заплатить 5% с остатка.

Допустим, за год вы получили 18 000 лари аренды и подходите под этот порядок. Налог составит 900 лари. Если вы потратили часть поступлений на обслуживание квартиры, при таком расчёте сумма налога не уменьшается.

Ставка связана с тем, что помещение сдают именно для проживания. Если вы сдали квартиру под офис, автоматически применять 5% нельзя. Если договор заключён с компанией, проверьте и требования к оформлению, в том числе к записи в специальном списке арендодателей у налоговой. Порядок описан на странице налоговой службы об аренде жилья.

Посуточная сдача тоже требует проверки условий. Одно дело — предоставить жильё гостю, другое — вести гостиничный бизнес с набором услуг. Сам факт размещения объявления на Booking или Airbnb не отвечает на вопрос о вашем налоговом режиме. Мы бы не считали доходность, пока этот вопрос не разобран.

Договор на 11 месяцев не отменяет налог

В грузинском правиле о ставке 5% нет освобождения только потому, что договор заключён меньше чем на год. Если вы получаете плату за аренду, срок «11 месяцев» сам по себе этот доход от налога не освобождает.

Например, вы сдаёте жильё по 1 500 лари в месяц в течение 11 месяцев и подходите под порядок 5% без вычета расходов. Доход составит 16 500 лари, налог — 825 лари. Условия ставки определяются назначением аренды и её оформлением, а не выбором между 11 и 12 месяцами. Основа — правило о налоге с жилой аренды.

Почему ИП не превращает любую аренду в налог 1%

ИП — индивидуальный предприниматель. Статус малого бизнеса — отдельный налоговый статус. Зарегистрировать ИП и получить этот статус недостаточно, чтобы платить 1% с любого дохода от квартиры. Сначала нужно понять, чем именно вы занимаетесь и подходит ли для этого такой порядок расчёта налога. У гостиничных услуг и обычной сдачи недвижимости могут быть разные правила. Для владельца одной квартиры регистрация ИП сама по себе ничего не гарантирует.

НДС: ещё один порог 100 000 лари, с другими правилами

Порог по семейному доходу и порог по НДС — разные вещи. В первом случае выясняют, нужно ли платить за владение квартирой. Во втором — пора ли зарегистрироваться плательщиком ещё одного налога.

Для налога на имущество берут доход семьи за прошлый календарный год. Для НДС по общему правилу считают продажи и услуги одного человека или компании за любые последовательные 12 календарных месяцев. В расчёт идут те продажи и услуги, которые закон требует учитывать для этого порога. Их называют облагаемыми операциями.

НДС — налог на добавленную стоимость. Его обычная ставка в Грузии — 18%. Для аренды вопрос НДС нужно проверять отдельно от подоходного налога 5% или 20%. Подоходная ставка не заменяет НДС, если возникает обязанность его платить. Налоговая прямо рассматривает превышение порога при сдаче недвижимости.

Если вы живёте за границей и оттуда организуете сдачу квартиры, не считайте 100 000 лари гарантией освобождения от НДС. Для некоторых услуг из-за границы действует другой порядок: НДС нужно платить без регистрации по общему порогу, иногда уже с первой услуги.

Чтобы понять, относится ли это к вам, проверяют, где вы обычно живёте и ведёте дело. Важно и то, есть ли у вас в Грузии постоянное место, через которое вы оказываете эти услуги, и не должен ли налог считать их получатель. Поэтому из одного иностранного паспорта или статуса налогового нерезидента готовый ответ не следует. Это исключение описано в статье 165²(2)(e) кодекса.

С какой суммы возникают эти 18%

При общем порядке НДС начинают платить со всей продажи или услуги, после которой сумма превысила порог. Налог считают не только с кусочка, который оказался сверх 100 000 лари. Подать заявление на регистрацию нужно не позднее двух рабочих дней после превышения.

Возьмём условный пример, в котором действует именно общий порядок и нет причин платить НДС раньше. За нужные 12 месяцев вы оказали услуг на 99 000 лари. Затем оказали ещё одну услугу стоимостью 2 000 лари без НДС. Общая сумма стала 101 000 лари — порог пройден.

НДС с последней услуги составит 2 000 × 18% = 360 лари. Считать налог только с 1 000 лари превышения неправильно. И пересчитывать прежние 99 000 лари задним числом только из-за этого превышения не нужно.

В этом примере НДС прибавляется к цене: 2 000 лари за услугу и 360 лари налога. Если же в договоре указана окончательная цена с НДС, налог уже находится внутри этой суммы. Его нельзя прибавить ещё раз. Поэтому до расчёта посмотрите, как записана цена в договоре. Правила — в статьях 164–166 Налогового кодекса.

Иногда НДС к уплате можно уменьшить на НДС, который вы заплатили в составе своих расходов. Это называют вычетом входящего НДС. Но подойдёт не любой чек: расход должен быть связан с вашей деятельностью, давать право на вычет и подтверждаться нужными документами. Вернуть таким способом все расходы на квартиру нельзя.

Управляющая компания: разница часто лежит в договоре

Уборка, заселение и общение с гостями могут быть похожими, а отношения с компанией — разными. Для налога имеет значение, кому вы передали помещение и кто сдаёт его жильцу.

Компания помогает вам сдавать жильё. Для гостя квартиру сдаёте вы. Компания ищет гостей, организует уборку и получает деньги за свою работу. При соблюдении остальных условий жилой аренды может применяться ставка 5%.

Компания берёт помещение в аренду и сама сдаёт его гостям. Вы получаете деньги от компании за то, что она использует помещение в своём бизнесе. В этой модели ставка 5% для жилой аренды автоматически не действует; возможна ставка 20%. С какой суммы её считать и кто должен перечислить налог — вы или компания — зависит от договора и вашего налогового статуса.

До подписания договора попросите компанию ответить на четыре вопроса:

Ответы нужно проверить по договорам: вашему договору с компанией и договору с гостем. Например, компания может называть свою работу «помощью в сдаче», но по документам сама брать помещение в аренду. Одного названия договора недостаточно — нужно понять, кто кому сдаёт квартиру и за что платит.

Продажа квартиры: налог считают с прироста, а не со всей цены

Если вы продаёте свою жилую квартиру как частный владелец и она принадлежала вам более двух лет, с прироста её стоимости подоходный налог не платят. Прирост — сколько вы заработали на продаже после покупки и других расходов, которые закон разрешает учесть. Если освобождение не подходит, для жилой квартиры действует ставка 5% с этого прироста.

Условный пример: купили за 200 000 лари, продали за 240 000 лари. В простом расчёте без других учитываемых расходов прирост составил 40 000 лари. При ставке 5% налог — 2 000 лари. Его не считают со всех 240 000 лари.

Если продаёте без прироста, в таком простом примере базы для этого налога нет. Но одинаковая цена в долларах ещё не гарантирует одинаковый результат расчёта в лари. При сделках в валюте нужно правильно учесть пересчёт и даты.

Посмотрите в документах, с какого дня квартира стала вашей собственностью. Первый взнос, бронь и обещанная дата сдачи дома — не обязательно эта дата. Если планируете продажу ровно через два года, проверьте дни особенно внимательно: закон говорит «более двух лет».

Сохраните договор покупки, подтверждения оплаты и документы о расходах. Некоторые затраты на покупку и улучшение квартиры закон разрешает учесть при расчёте. Но нельзя просто вычесть все потраченные деньги: перед продажей проверьте, какие расходы подходят и чем они подтверждаются.

Здесь мы разбираем продажу личной квартиры. Если вы постоянно покупаете и перепродаёте недвижимость как бизнес, правила могут быть другими. Льготы частного владельца на такой бизнес автоматически не распространяются.

Апартаменты: слово в выписке ещё не даёт готового ответа

В Батуми похожие снаружи помещения могут иметь разный статус. В одном вы увидите «квартира», в другом — «апартаменты» или «гостиничный номер». Поэтому сравнивать только площадь, ремонт и вид на море недостаточно.

Но слово «апартаменты» ещё не означает налог 20% при продаже. Сначала нужно понять, признаётся ли помещение жильём по налоговым правилам. По официальному разъяснению нужны все четыре признака:

• Помещение — самостоятельный объект, который можно определить по документам и который зарегистрирован в реестре недвижимости.
• Оно предназначено для проживания. Это смотрят по назначению, проекту и документам, а не только по наличию кровати.
• Есть или могут быть подключены основные коммуникации: электричество, вода, канализация и другие необходимые системы. Все они не обязательно должны быть подключены одновременно.
• Помещение не служит неотделимой частью другого объекта, который предназначен не для жилья.

Проще говоря: это отдельное жильё, которым можно пользоваться самостоятельно, или часть объекта с другим назначением? Запись в реестре имеет значение, но оценка не сводится к одному слову. При этом отдельные счётчики сами по себе ещё не доказывают право на льготу.

Если помещение признаётся жилым, при обычной частной продаже применяют правила для жилья. Если нет, возможен налог 20% с той части заработка на продаже, которая подлежит налогу. Условия освобождения будут другими: важно в том числе, как помещение использовалось. Поэтому ждать два года и рассчитывать, что любое нежилое помещение после этого можно продать без налога, нельзя.

Например, вы купили апартаменты три года назад, жили в них сами и теперь хотите продать. Если помещение соответствует правилам для жилья и выполнены остальные условия освобождения после более двух лет владения, налог с прироста можно не платить. Само название «апартаменты» этому не мешает. Но бытовой тариф на воду или свет ещё не доказывает, что все условия выполнены.

Если планируете перепродажу, разберитесь с этим до покупки. Попросите свежую выписку из реестра, проектные документы и договор. Если хотите считать налог по правилам для жилья, сохраните документы, которые подтверждают, что помещение им соответствует. Возможность официально поменять статус апартаментов на квартиру — отдельный вопрос. Сделать это можно не с любым помещением.

Переуступка на стройке: проверьте, что именно продаёте

Представьте, что вы внесли деньги за будущую квартиру, а потом нашли человека, который хочет занять ваше место в договоре с застройщиком. Такая сделка называется переуступкой. Вы можете продавать право получить квартиру в будущем, а не уже принадлежащую вам квартиру.

Если продаётся именно такое право, возможен налог 20% с разницы между ценой его продажи и расходами, которые закон разрешает учесть. Поэтому нельзя заранее считать, что любая перепродажа на стройке обойдётся в 5%.

Но недостроенный дом не означает и обязательные 20%. Бывают сделки, в которых покупателю передают само жилое помещение и права владеть им, пользоваться и распоряжаться. Такую продажу могут рассматривать по правилам для жилья, даже если строительство ещё не закончено. Поэтому нужно читать, что именно вы продаёте по документам. Этот нюанс описан в разъяснении налоговой службы о продаже имущества.

До подписания выясните, что именно передаёте покупателю, как подтверждаются ваши затраты и какой порядок налогообложения подходит. То, что застройщик меняет фамилию в договоре у себя в офисе, не отменяет налоговую обязанность, если она возникает.

Когда подавать декларации и что бывает при опоздании

Декларация — это сведения, которые вы подаёте налоговой для расчёта налога. Подать её и заплатить налог — два отдельных действия. Перевод денег сам по себе не заменяет декларацию.

Ноябрьские даты приведены именно для 2026 года: из-за выходных сроки сдвинуты. Для другого года их нужно проверить заново. Даты этого года опубликованы в сообщении налоговой службы.

Можно ли разобраться из-за границы

Да, декларации подают через налоговый кабинет. Но сначала нужен налоговый номер и доступ к кабинету. Если действуете через представителя, заранее оформите необходимые полномочия и доступ. Проверьте, что работает телефон для подтверждения входа и вы можете получать сообщения налоговой.

Не оставляйте первую попытку входа на последний вечер перед сроком. И после оплаты проверьте её отражение в кабинете: сохранённая квитанция и закрытая задолженность — разные вещи.

Если налог нулевой: нужна ли «нулевая декларация»

Совет «всем иностранным владельцам каждый год нужна нулевая декларация» подходит не ко всем случаям. Если благодаря льготам платить налог на имущество не нужно, кодекс разрешает не подавать декларацию. Это предусмотрено статьёй 205(13) Налогового кодекса. Но порядок действий зависит и от того, подавали ли вы её раньше.

Раньше декларацию не подавали. Сначала проверьте, действительно ли ваша квартира освобождена от налога и нет ли у вас земли, за которую нужно платить отдельно. Сам по себе иностранный паспорт ещё не означает, что вы обязаны ежегодно сдавать «нулёвку».

В прошлом году подавали, а теперь налог платить не нужно. Для этого случая предусмотрено заявление: вы сообщаете налоговой, почему больше не должны подавать декларацию. Его подают по установленной форме до срока сдачи декларации. Это отдельный документ. Просто поставить ноль в любом поле или молча перестать подавать документы — не одно и то же.

Вы попали под повышение порога в 2026 году. Здесь есть отдельное пояснение налоговой. Если в прошлой декларации за 2025 год вы выбрали группу дохода семьи от 40 000 до 100 000 лари, в описанном налоговой порядке налог на имущество, кроме земли, в 2026 году не начисляют. Например, раньше при такой группе дохода налог за квартиру был, а с новым порогом его больше нет. Но нужно проверить, какие сведения вы уже подавали и не изменились ли они. Пояснение налоговой для декларации 2026 года.

Если вы иностранный владелец и рассчитываете на освобождение по доходу семьи, сохраните подтверждения доходов. Чтобы не гадать, напишите в налоговую через кабинет: «У меня квартира в Грузии, я иностранный гражданин. Доход семьи ниже порога. Раньше декларацию подавал / не подавал. Какой документ мне нужно подать сейчас?» Письменный ответ поможет понять порядок именно для вашей ситуации.

Утверждать, что без ежегодной «нулёвки» каждому иностранцу обязательно насчитают максимальный налог, тоже нельзя. Но и игнорировать уже появившееся начисление или запрос налоговой не стоит.

Если никто не спрашивал о доходе

Отсутствие письма от налоговой не подтверждает освобождение. Не стоит рассчитывать налог по принципу «знакомые не платят, значит, и мне не нужно». Сначала определяют обязанность, затем подают нужные сведения и платят, если налог возникает. Договоры, подтверждения доходов и платежей сохраняйте — они объясняют ваш расчёт при проверке.

Что означает штраф 50%

Это не половина стоимости квартиры. При некоторых нарушениях штраф считают от той суммы налога, которую вы недоплатили. Ставка 50% применяется не в каждом случае и не за любое опоздание.

За опоздание с декларацией предусмотрены отдельные штрафы. За задержку оплаты может начисляться пеня — дополнительная сумма за каждый день, пока налог не оплачен. Её ставка — 0,05% от оставшегося долга в день. Например, при неизменном долге 2 000 лари это 1 лари в день. Какие штрафы и пени начислят, зависит от того, что именно нарушено.

Условный пример: недоплата налога составила 2 000 лари. Если в конкретном случае применяется штраф 50%, это 1 000 лари, а не половина цены недвижимости. Сам долг при этом тоже нужно погасить; пеня считается отдельно. Правила ответственности приведены в Налоговом кодексе.

Что проверить до покупки квартиры

Мы бы начинали разговор о доходности с документов. По красивой фотографии нельзя понять, что вы покупаете и сколько останется после всех расходов.

В статье о выборе новостройки в Батуми мы разобрали и другие вопросы, которые стоит закрыть до брони. Налоги на недвижимость в Грузии входят в этот же расчёт: сначала выясняем, как будет работать покупка, потом сравниваем варианты.

Если вы пока выбираете квартиру, расскажите нам о цели и бюджете. Мы поможем сравнить новостройки и заранее собрать вопросы по документам и расходам конкретного объекта.