ЖК Corall в Батуми: апартаменты на первой линии, цены и сроки

ЖК Corall Seaside Resort в Батуми это две башни на 55 и 52 этажа на первой линии у проспекта Тамар Мепе, с частным пляжем, яхт-клубом, пятизвёздочным отелем и казино, и продаются в нём гостиничные апартаменты под обязательное управление. Сейчас в продаже башня B.

Презентацию проекта мы слушали 17 сентября, и на слайдах было в основном море, яхты и красивая жизнь. Всё, что касается денег покупателя, пришлось искать в других бумагах застройщика: в прайсе на 1 225 лотов, калькуляторе рассрочки, разрешительных документах и типовом договоре. Ниже разбор по ним, и к каждой цифре мы добавили, что она значит на практике.

Что строят на Тамар Мепе, 1

За проектом три компании. Ibercompany Holding работает в виноделии, энергетике и отелях. Grande Group держит отели Bakuriani Inn, Gudauri Inn и Gori Inn и строит Krtsanisi Grande в Тбилиси. Mziuri Development ведёт в Аджарии Mziuri Gardens, Mziuri Annex и Mziuri Wellness. Коротко застройщик называет проект Corall Batumi.

Архитектурная часть за студией Hausart Давида Гогичаишвили, в согласовании проекта башни B главным архитектором записан Лука Гвалия. По презентации, на счету студии Batumi Tower с отелем Le Méridien, отель Paragraph и тбилисский Sheraton Metekhi Palace.

Участок 11 234 м² делится между башнями. Башня A на 6 893 м² поднимается на 55 этажей, в ней 1 127 апартаментов и 100 гостиничных номеров, её продажи откроют позже. Башня B стоит на 4 341 м², в ней 52 этажа и, по презентации, 1 250 апартаментов. В прайсе мы насчитали 1 225 лотов, по 25 на каждом этаже с 4-го по 52-й, и 689 из них студии.

Такой масштаб в Батуми уже проходили, и последствия известны. В больших апарт-отелях города в сезон стоят очереди к лифтам, а сотни похожих студий в одном доме сбивают друг другу цену посуточной аренды. Сколько лифтов будет в башне B, застройщик не публикует, а студий в ней больше половины.

Ради чего всё это затеяно, понятно по рендерам: курорт внутри одного забора. Частный пляж, куда выходишь прямо из дома, яхт-клуб со своими причалами, панорамный бассейн, СПА, фитнес, рестораны, детские зоны и казино.

На всех картинках выше рендеры. Как пляж, причалы и лобби будут выглядеть вживую, станет понятно ближе к сдаче, а до неё по плану больше пяти лет.

Апартаменты на первой линии: где стоит Corall

Адрес проспект Тамар Мепе, 1, северная часть Батуми. Комплекс стоит на первой береговой линии, и по проекту из дома на частный пляж выходят напрямую, без перехода через улицу. Первая линия это дома, у которых между фасадом и морем нет других зданий.

Север города живёт иначе, чем центр. Застройка по дороге на север реже и зеленее, а за самым чистым морем здесь ездят дальше, в Махинджаури, на Зелёный Мыс и в Чакви. Рядом с Corall новый вокзал, откуда ходят поезда в Тбилиси, дорога занимает 5-5,5 часа. По презентации до вокзала 3 минуты, до Старого бульвара и Ботанического сада по 10 минут, судя по всему на машине. За кафе старого города отсюда скорее поедут, чем пойдут пешком. Как устроены районы по обе стороны от центра, мы разбирали в обзоре районов Батуми.

По цене соседство такое: квартиры без ремонта на вторичке в этой части города стоят от $1 000-1 300 за м², а флагманские новостройки рядом просят $2 800-3 000. Стартовые $2 500 за м² у Corall с ремонтом и мебелью на этом фоне для первой линии выглядят умеренно, хотя для района это верхний сегмент.

У первой линии в Батуми есть и своя цена в быту. Дожди и сильный ветер здесь приходят с моря, и в высотках у воды это знают по сырости и нагрузке на панорамное остекление. Какой получится инженерия фасада у Corall, покажет только готовое здание.

Гостиничный апартамент: что это меняет для владельца

В договоре функциональное назначение записано прямо: гостиничный апартамент. Вместе с договором купли-продажи в Публичном реестре регистрируется договор управления, прибыль делится 60 на 40, из них 60% получает владелец. Управляющую компанию определяет продавец, согласие на передачу апартамента в управление покупатель даёт заранее и безотзывно, а отказ от управления договор называет основанием для расторжения со стороны продавца.

На практике это значит, что сдавать апартамент самому или через своего управляющего не получится. Из каждой тысячи долларов прибыли владельцу достаются $600. Какие расходы вычитаются из выручки до деления и какая компания будет управлять, в материалах застройщика не расписано. В Батуми управляющие чаще берут около 30%, но от выручки, а у Corall 40% от прибыли, поэтому сравнивать эти цифры в лоб нельзя. Похожую схему с сетевым отелем мы разбирали в статье про Metropol Cube.

Статус влияет и на налоги. За сдачу жилой квартиры под жильё в Грузии можно платить налог по ставке 5%, доход от коммерческой недвижимости облагается по 20%, и гостиничный апартамент ближе ко второму случаю. Для личного проживания у апарт-отелей часто стоит лимит в несколько недель в год. Сколько дней сможет жить в Corall сам владелец, застройщик не публикует.

Сдаётся апартамент полностью готовым, для покупки издалека это удобно. По приложению к договору внутри будут кондиционер, кухня с техникой, стиральная машина, мебель, сантехника и даже постельное бельё, так что докупать ничего не придётся.

После оформления собственности подписывается ещё договор с обслуживающей компанией, её тоже выбирает продавец. Тариф не выше $1,20 за м² в месяц, и за первые пять лет он может вырасти не больше чем на 50%. Для студии 34,2 м² это до $41 в месяц на старте и до $62 через пять лет. В апарт-отелях Батуми сбор обычно стоит $1,30-2,50 за м², так что потолок Corall ниже рынка. Коммунальные платежи в таких комплексах часто выставляют по коммерческому тарифу, и у маленькой студии это может доходить до $370-500 в год. Какие тарифы будут у Corall, пока не известно.

Фасад, балконы и остекление без согласия продавца менять нельзя, для гостиничной башни это обычное условие.

Когда сдают Corall

В договоре стоит ориентировочный срок завершения строительных работ 31 декабря 2031 года, это 60 месяцев по проекту. Сверх того договор даёт застройщику до 12 месяцев продления при объективных причинах, включая изменения проекта и задержки с сетями, и ещё 6 месяцев на ввод здания в эксплуатацию. Если сложить все допуски, крайняя точка по договору приходится на середину 2033 года.

Эти полтора года запаса стоит читать как вполне рабочий сценарий. В Батуми сдача на год позже плана считается обычным делом, а у высоток такого размера график сложнее, чем у обычного дома. За просрочку сверх договорного срока застройщик платит 0,01% стоимости в день, но не больше 20%. Для апартамента за $85 500 это $8,55 в сутки.

По документам застройщика картина такая: разрешение на строительство башни A выдано 10 сентября 2024 года, по башне B, которая сейчас в продаже, есть согласование проекта от 19 августа 2024 года. Разрешения на строительство башни B среди этих документов нет, а в самом согласовании записано условие, которое нужно выполнить до его выдачи. Договор регистрируется в Публичном реестре после присвоения апартаменту кадастрового кода и оплаты не менее 30% цены, то есть позже первого взноса в 25%.

Цены и рассрочка от застройщика в башне B

По стартовой цене $2 500 за м² выставлены 100 апартаментов на 4-7 этажах, все с ремонтом под ключ, мебелью и техникой. Цена считается от площади вместе с балконом, а выше 7-го этажа за высоту платят каждым этажом: плюс $20 за м², и на 52-м метр стоит уже $3 380-3 420. Студия 34,2 м² с видом на море и горы на 7-м этаже стоит $85 500, а такая же на 30-м около $101 200, разница почти $16 000.

Самый дешёвый вход это студия 27,8 м² с видом на горы за $69 500, самые дорогие апартаменты наверху доходят до $249 220. Вилки по типам квартир собраны в карточках ниже.

Рассрочка беспроцентная и оформляется напрямую у застройщика, без банка: 25% первым взносом, 20% финальным платежом 31 декабря 2031 года, остальные 55% равными суммами каждый месяц. Вот как это выглядит на двух студиях.

Число месяцев зависит от даты подписания: финальный платёж привязан к концу 2031 года, поэтому чем позже договор, тем короче рассрочка и выше ежемесячная сумма. Цены в договоре указаны в долларах, а платят в лари по курсу Нацбанка Грузии.

Кому подойдёт Corall, а кому нет

Самое тяжёлое ограничение здесь связка сроков и договора. Деньги вносятся помесячно пять лет, а при расторжении по инициативе покупателя договор разрешает застройщику удержать штраф 20% стоимости. Если к этому моменту заплачено меньше 20%, удерживается только внесённое. Остаток возвращается без процентов и только после того, как лот продадут другому покупателю. Мы бы брали Corall только тем, кто уверен в своих планах на все пять лет и спокойно относится к тому, что апартамент живёт по правилам управляющей компании.

Ещё одна деталь из договора: если фактическая площадь отличается от проектной больше чем на 3%, но не больше чем на 10%, цена пересчитывается в обе стороны. Количество парковочных мест застройщик не публикует. В согласовании башни B площадь автостоянки 2 418 м² на весь дом из 1 225 апартаментов, и места для машины хватит далеко не каждому владельцу.

Corall продаёт курорт целиком, и покупатель получает долю в отеле с пляжем, а не квартиру у моря.

Что в итоге

По набору у Corall мало соседей в Батуми: первая линия, свой пляж и причалы, отель в том же комплексе, мебель в цене и рассрочка до конца 2031 года с входом от $69 500. Взамен покупатель соглашается на обязательное управление с делением прибыли 60 на 40, скорее всего более высокий налог на доход от сдачи и долгую стройку с правом застройщика сдвинуть срок до середины 2033 года. Для инвестора с длинным горизонтом это понятная сделка, для того, кто ищет квартиру для жизни, нет. Как оценивать такие долгострои в целом, мы писали в материале про выбор новостройки, а про этапы сделки на стадии стройки в разборе покупки новостройки.