ЖК Queen's Residence в Батуми: корпус A и корпус B, разница в платеже втрое

ЖК Queen's Residence в Батуми это дом, в котором главное решение вы принимаете не по планировке, а по схеме оплаты. Схем тут три, устроены они по-разному, и на одной и той же квартире разница в ежемесячном платеже доходит до двух с половиной тысяч долларов.

Цифра, из-за которой мы вообще сели считать этот дом: девять месяцев. Столько длится рассрочка по корпусу A, потому что здание почти достроено и деньги Tempo Holding хочет получить к ключам. По корпусу B тот же остаток растягивают на тридцать. Одна и та же квартира, а нагрузка на карман отличается втрое: $3 683 в месяц против $1 105. Мы этот расчёт переделали дважды, потому что с первого раза решили, что сами где-то потеряли ноль.

Два корпуса с разными сроками и платежами

Queen's Residence строит Tempo Holding в районе Адлиа, там, где зона Нового бульвара уже заканчивается и город становится зеленее и тише. Два здания по 16 этажей, 581 квартира на весь проект. По меркам Батуми это средний по размеру дом, а не вертикальный микрорайон на полторы тысячи студий, и для жизни разница чувствуется каждый день в лифте.

В проекте заявлены бассейн, тренажёрный зал, сауна и велнес, ресторан во дворе, терраса на крыше, консьерж, панорамные окна, подогрев пола, велозона и зарядка для электромобилей. Высота потолков составляет 3 метра. Проект получил Luxury Lifestyle Awards 2024 и European Property Awards 2024.

Про награды скажем сразу, чтобы потом не возвращаться. Это отраслевые премии, на них подаются сами застройщики, и к качеству бетона они отношения не имеют. Приятно, но в договор не подошьёшь.

Tempo Holding называет себя премиальным девелопером, но не публикует список сданных в Батуми домов с адресами. По открытым данным нельзя приехать в готовый объект, посмотреть состояние подъездов через два года и узнать реальные расходы жильцов на обслуживание.

Квартирография широкая: студии от 32,16 до 45 м² и от $47 357, двухкомнатные от 45 до 87,44 м² и от $73 125, трёхкомнатные от 99,22 до 147,6 м² и от $136 428. Трёшка под 148 квадратов в Батуми редкость, и для семьи, которая переезжает жить, а не сдавать, это заметный плюс.

Только сразу честно про структуру дома. В продаже 255 квартир, и распределены они так: 166 студий, 82 двухкомнатных и всего 7 трёхкомнатных. То есть дом почти на две трети студийный, а трёшек в нём считанные единицы на весь проект. Для семьи это значит две вещи. Первая: выбирать трёшку придётся не из десятка вариантов, а из того, что осталось, и торга по такой квартире тут не будет. Вторая: соседями по дому в основном станут студии, а студии в Батуми это чаще всего посуточная аренда с чемоданами в лифте и новыми лицами каждую неделю.

Отделка тут бывает от белого каркаса до под ключ. Белый каркас это голые стены, дальше ремонт вы делаете сами и платите за него отдельно. Отделка под ключ означает, что квартиру отдают готовой к заселению. Только под ключ у каждого застройщика в Батуми своё. У одного это стены, пол и сантехника, у другого сверху ещё кухня со шкафами, а мебель почти везде идёт отдельным прайсом. По Queen's Residence перечня материалов в открытых материалах нет, есть только слово «премиум» в презентации. Отдельной цены за квадрат по каждому варианту отделки застройщик тоже не публикует, а разница между белым каркасом и под ключ иногда съедает всю экономию на цене входа.

581 квартира и 122 парковочных места

В Queen's Residence заявлено 76 подземных и 46 наземных машиномест. На 581 квартиру получается 122 места, то есть парковкой обеспечена примерно одна квартира из пяти.

Что это значит на практике. Если квартира берётся для жизни и машина есть, шанс получить место примерно один к пяти, остальные паркуются вдоль улицы. В Адлиа с этим пока проще, чем в центре: район не забит, места вдоль дороги есть. Но дом сдадут, соседние стройки тоже сдадут, и через пару лет улица будет выглядеть иначе.

Второй слой: место на паркинге Queen's Residence в таком раскладе становится отдельным дефицитным товаром. Стоимость места и то, закрепляется ли оно за квартирой, Tempo Holding публично не называет.

Стройка: что заявлено и чего нет в открытом доступе

Из технической части по Queen's Residence публично показывают в основном комфорт: панорамное остекление, подогрев пола, лифты, потолки 3 метра. Это то, что видно и продаётся.

А вот конструктива в открытом доступе нет. Ни расчёта на сейсмику, ни того, из чего сложены межквартирные перегородки. Тип фундамента тоже нигде не назван. Для Батуми это не мелочь: город стоит в сейсмической зоне, а тонкая перегородка между вами и соседской студией потом слышится каждым вечером. Мы про это подробно писали в разборе, как выбрать новостройку и не попасть на недострой.

Не назван и способ отопления: газ в доме или всё держится на электричестве, из открытых материалов не следует. Зимой это видно в счёте за коммуналку, и разница ощутимая. Пока по этим пунктам вместо цифр звучит «ну это же премиум-класс», конструктив дома остаётся закрытой частью проекта.

Когда сдают: два корпуса, два разных года

Оба корпуса Queen's Residence в стройке. Корпус A обещают в 4 квартале 2026 года, корпус B в 4 квартале 2027 года. То есть по корпусу A до ключей осталось меньше полугода, а по корпусу B больше года.

Поэтому вопрос «когда сдают Queen's Residence» без указания корпуса бессмысленный: год ответа зависит от того, в каком из двух зданий стоит ваша квартира.

И трезвое: заявленный срок сдачи в Батуми это план застройщика, а не обязательство перед покупателем. Сдвиг на квартал в Батуми обычное дело, и Queen's Residence не исключение. Для того, кто съезжает со съёмной квартиры под дату сдачи, такой сдвиг означает несколько месяцев, когда платить приходится и за аренду, и за рассрочку одновременно.

Корпус A при этом почти готов, и это важно для расчёта денег: именно из-за близкой сдачи рассрочка в Queen's Residence по нему такая короткая. Дом почти достроен, значит платить придётся быстро.

Сколько стоит и сколько платить в месяц

Цена стартует от $1 225 за м². Вход по официальным данным от $47 357, то есть по минимальной цене это примерно 39 квадратов, небольшая студия. Двухкомнатные начинаются от $73 125, трёхкомнатные от $136 428. Для зоны Нового бульвара это низкий старт.

Только по цене за квадрат тут ничего не понять. Рассрочка в Queen's Residence не одна: у Tempo Holding тут три разные схемы оплаты, и при одной и той же цене квартиры платёж по ним получается разный.

Рассрочку и ипотеку часто мешают в одну кучу, а это разные вещи. Рассрочка это график от застройщика без процентов: вы платите цену квартиры частями и переплаты нет. Ипотека это кредит банка с процентом. Две первые схемы ниже это рассрочка, третья нет.

Схема 1. Рассрочка с первым взносом 30 процентов. От $47 357 первый взнос это $14 207, остаток $33 150. Срок рассрочки зависит от корпуса, и разница между ними неприличная:

- корпус A, рассрочка до 9 месяцев: $33 150 разбиваются на девять платежей, это около $3 683 в месяц; - корпус B, рассрочка до 30 месяцев: тот же остаток на тридцать платежей, это около $1 105 в месяц.

Разница втрое на одинаковой квартире в одном и том же ЖК. Логика у Tempo Holding простая: корпус A сдаётся в конце 2026 года, и к ключам он хочет получить деньги целиком. Но покупателю от этой логики не легче. $3 683 в месяц это не рассрочка в бытовом смысле, это способ растянуть оплату на три квартала для тех, у кого деньги уже почти собраны.

Схема 2. Первый взнос 20 процентов и беспроцентные квартальные платежи. Первый взнос падает до $9 471, то есть на входе вы экономите $4 736 против первой схемы. Остаток $37 886 гасится не каждый месяц, а раз в квартал и без процентов. Срок этой схемы Tempo Holding публично не раскрывает. Для ориентира: если бы её растянули на те же 30 месяцев, что и рассрочку по корпусу B, вышло бы около $3 789 раз в квартал, это как $1 263 в месяц по нагрузке. Это наша прикидка для понимания порядка цифр, а не условие Tempo Holding.

Кому она нужна: людям с неровным доходом. Аренда, фриланс, бонусы, продажи. Когда деньги приходят кусками раз в квартал, помесячный график ломает вам жизнь, а квартальный ложится ровно. Из трёх вариантов оплаты в Queen's Residence этот самый недооценённый, про него на показах говорят вскользь.

Схема 3. Ипотека TBC с первым взносом от 15 процентов. Ипотека даёт самый низкий вход из трёх: $7 104. Но ипотека это уже не график от застройщика, а кредит банка, и работает она иначе: в ипотеке есть процент, поэтому суммарно вы отдадите больше цены квартиры. Насколько больше, зависит от ипотечной ставки и срока кредита, а их банк TBC считает под конкретного заёмщика. Публичной ипотечной ставки по этому проекту нет, и придумывать её мы не будем.

Ипотека в Грузии для иностранцев существует, но одобрение и ставка упираются в доход заёмщика и в то, чем он его подтверждает, а условия банк меняет чаще, чем застройщик обновляет прайс. Пока расчёта от TBC с конкретным ежемесячным платежом нет, сравнивать ипотеку с рассрочкой Queen's Residence не с чем: известная сумма против неизвестной.

Итого по-простому, кому какая схема в Queen's Residence выгоднее:

- деньги почти собраны и хочется въехать быстрее, значит корпус A и схема 1, но с готовностью отдавать $3 683 в месяц девять месяцев подряд; - деньги нужно копить по ходу, значит корпус B и схема 1, около $1 105 в месяц это самая мягкая нагрузка из всех; - доход неровный, значит схема 2, вход дешевле на $4 736 и платежи раз в квартал; - свободных денег мало, значит ипотека TBC, но там к цене квартиры добавляется переплата по проценту банка.

Ещё одна деталь, которую Tempo Holding публично не раскрывает: от какой даты отсчитываются 30 месяцев рассрочки. Если считать от момента покупки, график уезжает за срок сдачи корпуса B, и для стройки это нормально.

Публичного обещания вроде «задержали стройку, приостанавливаете платежи» по Queen's Residence тоже нет: такой опции в открытых условиях застройщика не заявлено.

Кому этот дом подойдёт, а кому нет

Самая большая неопределённость в Queen's Residence связана с расходами. Срок квартальной схемы не назван, ипотечную ставку банк считает индивидуально, а размер сервисного сбора нигде не опубликован. Для 581 квартиры с бассейном, сауной, консьержем и террасой на крыше обслуживание вряд ли будет символическим.

Одной презентации для расчёта покупки недостаточно. Нужны точный срок по выбранной квартире, график платежей, состав отделки, цена парковки и размер сервисного сбора. Именно эти цифры показывают полную стоимость сделки.

Дом нужно считать по выбранному корпусу

Queen's Residence стоит в тихой части у Нового бульвара, предлагает разные планировки и низкую стартовую цену. Но сравнивать его с соседями нужно по таблице, где вместе стоят первый взнос, ежемесячный платёж, срок корпуса и сервисный сбор. Сделку по новостройке в Грузии от брони до регистрации мы разобрали в материале про покупку новостройки, а проверку застройщика в гайде по безопасной покупке.

В одном и том же доме платёж может быть $1 105 в месяц и $3 683 в месяц. Разница не в квартире, а в том, какую букву корпуса вы написали в договоре.